Veien til eget Nordbohus

Her gir vi deg et innblikk i «veien til eget hus». Vi ser på hele veien fra tomtebefaring til tilbud,
og fra overtakelse til ettårsbefaring. Sammen med Nordbohus blir «veien til eget hus» en trivelig reise.

DEL 1 – FORBEREDENDE FASE

TOMTEN
Ta kontakt med Nordbohus så tidlig som mulig i prosessen, dersom du eier en egen tomt. Vi vil hjelpe deg til å vurdere hvilke hus som passer best på tomten og hvilke hus som passer ditt budsjett. Før vi kan gi best mulig råd, er det en fordel om vi har sett selve tomten. Derfor kombineres vårt første møte gjerne med en tomtebefaring. Etter en slik befaring er vi bedre i stand til å vurdere hvilke hustyper som er best egnet i tillegg til øvrige forhold som adkomst og sol, tilknytningspunkter for vann, kloakk og strøm, offentlige bestemmelser, reguleringer og eventuelle heftelser. Vi i Nordbohus hjelper med alt du trenger av informasjon for å gjøre et godt og riktig valg av hus.

HVA KOSTER ET HUS?
Et av de første spørsmålene man stiller seg selv er ”hvor mye koster det å bygge et hus?”. I vår prisliste finner du priser på alle våre hus i huskatalogen. Disse prisene er beregnet ut fra vår Basis leveransebeskrivelse. Denne inkluderer blant annet ikke graving, sprenging, grunnmur og øvrig murer- eller malerarbeid. Årsaken er at disse prisene vil variere ut i fra tomteforhold og individuelle ønsker i hvert enkelt tilfelle. Nordbohus sin prisliste og Basis leveransebeskrivelse er et utgangspunkt for den videre utarbeidelsen av ditt tilbud. Be din Nordbohusforhandler om erfaringstall på prisene på komplette hus inklusive alt. Det er lettere å velge når man kjenner totalsummene.

TILBUD OG KOSTNADSOVERSLAG
Når den rette hustypen er funnet setter vi opp et individuelt tilbud med alle forskjellige løsninger, materialer og den standard som ønskes på for eksempel kjøkken og bad. Vi gir deg fyldig informasjon om hva tilbudet inneholder og hva som inngår i prisen. Du får også vite hva som ikke inngår i prisen. Det sparer deg for ubehagelige overraskelser underveis. Når tilbudet er klart utarbeider vi et kostnadsoverslag for totalprisen. Dette kostnadsoverslaget inneholder blant annet kundens egne arbeider og underentreprisene som graving, sprenging, muring av grunnmur med mer. I tillegg inneholder kostnadsoverslaget det nøyaktige tilbudet fra Nordbohus. Tilbud og kostnadsoverslag fra Nordbohus danner grunnlaget for søknad om boliglån og søknad
om byggelån.

NYTTIGE BEGREPER
Reguleringsplan: Offentlig godkjent plan som regulerer utnyttelse av eiendom.
Reguleringsbestemmelser: Bestemmelser tilknyttet en reguleringsplan som angir tillatt arealutnyttelse, byggehøyde og evt. bygningers utforming.
Bebyggelsesplan: Detaljert plan som angir bruk av areal og utforming av bygninger, anlegg og uteareal.
Bruksareal (BRA): Areal innenfor boligens omsluttende vegger. På loft regnes alt innenfor 1,9 m takhøyde + 0,6 i tillegg ut til hver side. Det arealet som oftest legges til grunn ved beregning av utnyttelse av tomt.
Beregnet areal: Det samme som bruksareal men mulitplisert med en faktor som gjenspeiler ”bruksverdien”. Kjeller = 0,2, sokkel = 0,5 og loftsetg. = 0,6. Det arealet det betales tilknytningsavgift av.
Bebygd areal (BYA): Det arealet som bygningen ”opptar” av terrenget. En utvidet grunnflate som også omfatter overbygg og
understøttede terrasser. Benyttes også ved beregning av tomteutnyttelse.
P-ROM: Primærrom (p-rom) er for eksempel oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entre, samt ganger og trapper mellom denne type rom. I salgsoppgaver, prospekt eller internettannonser skal samlet areal for disse rommene oppgis - i tillegg skal det lages en liste over hvilke rom som er inkludert i P-Rom. P-Rom erstattet betegnelsen boligareal (BOA) fra 1. januar 2008.

DEL 2 – FINANSIERING

FINANSIERING
Basert på vårt tilbud og kostnadsoverslag som fulgte tilbudet, har dere et godt grunnlag for å gå i banken. I forbindelse med utarbeidelsen av kostnadsoverslaget er vi behjelpelig med å utarbeide et forslag til finansieringsplan basert på deres egenkapital, egeninnsats og lånebehov. Vi har god erfaring med at et godt gjennomarbeidet tilbud, kostnadsoverslag og en finansieringsplan er til stor hjelp når banken skal vurdere ditt behov for byggelån og boligfinansiering. Din Nordbohusselger blir gjerne med deg i ditt møte med banken dersom du ønsker det.

BYGGELÅN
Byggelånet er en kreditt du bruker til å dekke de løpende kostnadene du har i byggeperioden. Rentesats og provisjoner for byggelånet fastsettes av banken etter en vurdering av hvert enkelt byggeprosjekt. Når du er ferdig med å bygge, gjøres byggelånet om til et langsiktig boliglån med sikkerhet i det ferdige huset, tilpasset din økonomiske situasjon.

BOLIGFINANSIERING
Et boliglån gis som regel med pant i fast eiendom. De fleste bankene låner ut inntil 80 prosent av de totale byggekostnadene, og legger i de resterende 20 prosent med din egenkapital/egeninnsats. Låneutmåling vurderes individuelt ut fra din privatøkonomi. Banken din kan godskrive egeninnsatsen din som egenkapital. Snakk derfor med ditt Nordbohuskontor om mulighetene for egeninnsats. Sammen finner vi frem til de tingene som du føler deg komfortabel med å ordne selv. Har man ikke egenkapital/egeninnsats som tilsvarer 20 prosent av kjøpesummen, så trenger man en tilleggsfinansiering. Dette kan være et nytt lån i samme eller annen bank eller startlån gjennom kommunen.

FØRSTEHJEMSLÅN
Er du ung og kjøper bolig for første gang? Førstehjemslån er de private bankenes egne låneavtaler til unge som kjøper bolig første gang. Flere banker tilbyr førstehjemslån innenfor 90 prosent av boligens kjøpesum, men med en rente som tilsvarer lån innenfor 60 prosent. De aller fleste førstehjemslånene forutsetter at du har en BSU-konto (boligsparing for ungdom). Sjekk flere banker før du inngår en avtale.

Ordinære boliglån er det vi kjenner fra de private bankene. Bankene tilbyr mange alternative låneformer: 3, 5 eller 10 års avdragsfrihet, 15 til 30 års nedbetaling. Annuitets- eller serielån. Alt tilpasset din økonomi. Det kan også være mulighet for finansiering i Husbanken.

VÅRT BESTE RÅD
Lån ikke mer enn at du klarer å betjene lånet med en økning av dagens rentenivå. Er du usikker på om du klarer å betale avdragene hvis renta går opp, bør du vurdere en binding av renta.

NYTTIGE BEGREPER
Annuitetslån: Annuitetslån innebærer at du nedbetaler lånet med like store terminbeløp, helt til lånet er innfridd. I begynnelsen er avdragsdelen liten, mens rentedelen er stor. Etter hvert som tida går, stiger avdragsdelen og rentedelen blir mindre. Summen er altså konstant.
Serielån: Serielån har en fast avdragsdel i hvert terminbeløp, men rentedelen synker etter hvert som lånet blir nedbetalt. Det vil da si at terminbeløpet synker etter hvert som lånet nedbetales.
Egenkapital: Ved boligkjøp angir egenkaptial den delen av boligens verdi som kjøperen dekker selv. Eksempel: for å få et 80 % boliglån, må kjøperen betale 20 prosent av prisen på boligen med egne midler.
Egeninnsats: Slik regelverket er i dag kan man gjøre mye ved husbygging selv. Men en del ting krever at man følger visse beskrivelser/normer, andre ting krever godkjenning/kontroll av fagfolk, mens enkelte ting må utføres av fagfolk. Rørleggerarbeid, elektrikerarbeid og alt arbeid som berører bærende konstruksjoner må utføres av autoriserte håndverkere. Skjer det en skade som skyldes at man ikke har fulgt forskriftene, kan man risikere at erstatningen fra forsikingsselskapetreduseres eller faller bort. Spør oss i Nordbohus om flere detaljer!

DEL 3 - KONTRAKTER

Å FOREBYGGE REKLAMASJONER
Ved kjøp av bolig har man en reklamasjonsrett i fem år ifølge lovverket. Nordbohus sitt fokus handler om å forebygge reklamasjoner. Vi skal gjøre ting riktig med en gang, og på den måten unngå klager. Vår visjon er: Våre kunder skal være våre beste selgere. Det betyr at våre fornøyde kunder skal anbefale oss til nye kunder. Gode kontrakter og felles forståelse for innhold i avtaler gir trygghet for både selger og kjøper.

KONTRAKTER
Nordbohus benytter kontrakter som er utarbeidet av representanter fra byggebransjen og forbrukermyndighetene. Disse ivaretar dine rettigheter ved kjøp av ny bolig.

KONTRAKTSSUM
Det vanligste ved kjøp av enebolig på egen tomt er betaling i takt med verdiskapningen på byggeplassen. Et mindre forskudd innbetales for å dekke forberedende arbeid, som tegninger/byggesøknad etc. Boligleverandøren forplikter seg til å fremlegge en betalingsplan som vedlegg til kontrakten, samt å stille de nødvendige garantier. Kontrakter inngås som regel en stund før selve byggingen kan starte. For å dekke opp eventuelle merkostnader som følge av f.eks. økte priser på byggevarer, reguleres ofte kontraktsummen fram til måneden for igangsetting. Reguleringen skjer i henhold til Statistisk sentralbyrå sin byggekostnadsindeks.

FORSKUDDSGARANTI
Alle forskuddsinnbetalinger fra kunder sikres ved at de sperres på egen klientkonto. Sikringen gjelder frem til man som kunde har fått levert verdier som overstiger forskuddsbeløpet. Kunde har krav på å få fremlagt et bevis på dette. Noe som vanligvis skjer ved at man får tilsendt et bevis fra leverandørens bank.

VÅRE GARANTIER
Leverandør skal utstede forsikringsbevis for bygget i byggeperioden senest fire uker før byggestart, og samtidig skal det utstedes kontraktsgaranti fra leverandørens bank som skal ivareta leverandørens forpliktelser i henhold til kontrakten, opptil et bestemt beløp. Vi i Nordbohus ivaretar våre kunder ved at denne garantien stilles uoppfordret som en del av våre faste rutiner.

KUNDENS GARANTIER
Kunden må også stille sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kontrakten. Det vanlige er at kundens bank signerer på et finansieringsbevis hvor avtalesum mellom partene fremgår, dermed reserveres det aktuelle beløpet for leverandøren. Utbetalinger skjer i praksis ved at fakturaen leveres til banken som utbetaler fra byggelånet, evt. etter gjennomgang av takstmann.

TIDSFRISTER
Gjennom gode kontraktprosesser settes det normalt frist for antall kalenderdager fra igangsettingstillatelse til ferdigstillelse. Her skal det tas høyde for tid som medgår til grunnarbeid, leverandørens arbeid, kundens evt. egeninnsats, sluttmonteringer av rør og elektrisk anlegg og gjennom føring av slutt kontroller. Fristen skal alltid ta høyde for uforutsett forsinkelser som for eksempel sykdom. Det er derfor ikke uvanlig å oppleve at boligen står ferdig i god tid før siste juridiske frist. Ved overskridelser på siste juridiske frist har kunden krav på dagbøter, med mindre forsinkelsen skyldes bestilte endringer eller forhold utenfor leverandørens kontroll.

BLANKETTER
Byggeblankett 3425: Kontrakt om planlegging og oppføring av selveierbolig (kataloghus/typehus) som skal settes opp på din tomt.
Brukes ved såkalt totalentreprise.
Byggeblankett 3426: Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av selveierbolig som skal settes opp på din tomt.
Brukes ved delentrepriser.
Byggeblankett 3427: Kontrakt om rett til tomt med selveierbolig/andel i borettslag som ikke er fullført. Brukes når du ikke eier tomten
fra før og du underskriver kontrakten før entreprenøren har fullført arbeidet.
Byggeblankett 3428: Kontrakt om kjøp av ny bolig og rett til tomt fra en utbygger når kontrakten underskrives etter at entreprenøren
har fullført arbeidet. merk: Denne avtalen omfattes av avhendingslova. Bustadoppføringsloven regulerer forbrukerens rettigheter og plikter.

DEL 4 - PROSJEKTERING

PROSJEKTERING
Grunnlaget for en god prosjektering legges tidlig i prosessen. Du trenger:

salgs/skissetegninger. (danner grunnlag for kontrakt)
anmeldelsestegninger til byggesøknaden (kvalitetssikret i forhold til bestemmelser) og
arbeidstegninger/detaljprosjektering i forkant av byggestart.

Prosjekteringsarbeidet henger nøye sammen med byggesaksprosessen og det er viktig å gjøre seg kjent med alle vesentlige forhold knyttet til tomta og offentlige planbestemmelser så tidlig som mulig. Mange har brent seg på å tegne et drømmehus for å oppdage at det ikke lar seg realisere på grunn av at det er i strid med stedlige bestemmelser eller andre forhold. Her spiller Nordbohus en viktig rolle som rådgiver og samarbeidspartner for kunden. Vi vet hva som må sjekkes og hvordan viktige opplysninger kan skaffes til veie.

BYGGESØKNAD
Noe av det viktigste med en byggesøknad er å sørge for at alle fagområder som omfattes av byggeprosjektet er dekket opp med ansvarsrett, både for prosjektering og utførelse. Dette er det tiltakshavers ansvar å dokumentere. Han knytter gjerne til seg en ansvarlig søker som bindeledd mellom seg selv og bygningsmyndighetene for å ivareta dette. Dette er en oppgave vi i Nordbohus kan påta oss som en del av vår service når du kjøper hus gjennom oss.

For søknader som innleveres etter 1. august 2009 gjelder de nye byggeforskriftene av 2007. Det betyr strengere krav til varmeisolering og tetthet som følge av myndighetenes mål om kraftig redusert energibruk i nye bygninger. Her vil valg av gode løsninger, samt riktig prosjektering og utførelse være svært viktig. Dette begrenser også mulighetene for å gjøre egeninnsats, og vi vil absolutt anbefale å overlate all utførelse til fagarbeidere. Velger du å bygge med Nordbohus og våre samarbeidspartnere vil du være sikret best mulig byggfaglig kompetanse på alle områder. Du kan derfor føle deg trygg på at alle lover og regler blir fulgt.

NYTTIGE BEGREPER
Tiltakshaver - Dette er husbyggeren. Erstatter begrepet ”byggherre” som fortsatt er mye brukt i dagligtale.
Ansvarlig søker – Den som sender søknaden på vegne av tiltakshaver. Er gjerne en husleverandør eller arkitekt, eller en annen
uavhengig konsulent.
Sentral godkjenning – En aktør i byggebransjen kan sende søknad til Statens Bygningstekniske Etat (BE) og få såkalt sentral
godkjenning for sine fagområder. De som ikke har dette må for hver eneste byggesak sende inn egen søknad om ”Lokal godkjenning”
til den aktuelle kommunen.
Reguleringsplan/bestemmelser – For de fleste nye boligområder i dag er det utarbeidet en reguleringsplan enten i offentlig eller
privat regi. Denne sier noe om hva slags boliger som kan bygges på området, hvor tett det kan bygges (utnyttelsesgrad), antall etasjer og evt. møne/gesimshøyde, byggelinjer, krav til uteoppholdsareal, parkering og eventuelt andre fellesområder som f.eks lekeplass etc.

DEL 5 - BYGGEPROSESSEN

Selve byggingen kan først starte når man har mottatt byggetillatelse. Med denne følger vanligvis også en oppstilling på behandlingsgebyr og tilknytningsavgifter, og mange kommuner krever at dette skal være betalt før byggingen igangsettes.

FØR OPPSTART
Før graverentreprenøren kan stikke spaden i jorda må det rekvireres utstikking av byggets plassering og høyde på tomta, slik at dette blir i samsvar med situasjonsplanen som ligger til grunn for byggetillatelsen. Utstikkingen krever egen ansvarsrett og hvem som skal utføre dette må derfor fremgå av byggesøknaden. Dette kan gjerne være kommunens egen oppmålingsavdeling da mange av disse tilbyr dette som en betalt tjeneste. Ved fortetting og annen bygging i etablerte boligområder er det svært viktig at det blir foretatt en såkalt kabelpåvisning. Dette for å være på den sikre siden og avdekke eventuelle eldre rør eller kabler i grunnen som ikke er registrert, før man begynner å grave. Dette foregår som regel ved at graverentreprenør kontakter kommunen, eier av det lokale strømnettet og aktuelle tilbydere av telefon/bredbånd og kabel-TV i området. Nordbohus bistår selvsagt hele veien i denne prosessen dersom det er ønskelig.

LA NORDBOHUS ORDNE MURARBEIDET
For noen år tilbake var det ganske vanlig at tiltakshaver selv utførte mur- og betongarbeider ved å innkalle familie og venner til dugnad. Trenden de siste årene har vært at det blir mindre og mindre av dette. Man skal være svært bevisst på det ansvaret man påtar seg ved å stå for dette viktige arbeidet selv. På generelt grunnlag vil vi i Nordbohus anbefale alle å sette bort dette til profesjonelle aktører. Selv med gode tegninger og monteringsbeskrivelser så er det fort gjort å glemme eller overse viktige detaljer, ikke minst gjelder dette i forhold til nye byggeforskrifter med skjerpede krav til bl.a. isolering og tetthet. I Nordbohus har vi nå tatt konsekvensen av dette og vil derfor tilby levering av både grunnmur og pipe for alle husene i den nye huskatalogen. Et annet viktig forhold er at det gjerne er mange faggrupper som skal utføre arbeid og tekniske installasjoner i forbindelse med grunnarbeidene. Denne fasen er ofte krevende å administrere for en som ikke driver med dette til daglig. Når betongen har herdet vil det ofte være både vanskelig og kostbart å utbedre hvis man har glemt noe eller gjort en feil. Vi mener derfor det er naturlig at ansvaret for å utføre og koordinere grunnarbeidene bør ligge hos en profesjonell boligleverandør.

HUS OG TOMT MÅ PASSE SAMMEN
Når det gjelder selve huset, over grunnmuren, har det etter hvert blitt mye spennende å velge i. På kjedekontoret til Nordbohus i Trondheim arbeider faglig dyktige arkitekter kontinuerlig med produktutvikling tilpasset både nye trender i markedet og offentlige krav. Dette reduserer behovet for tradisjonelle arkitekttjenester innenfor boligbygging. Vi har innsett at en standard bolig ikke alltid passer enhver kunde og boligtomt, og tilbyr derfor også å spesialtegne individuelt tilpassede løsninger.

VIKTIG MED DYKTIGE FOLK
Det har ofte blitt fremhevet at krav til korte byggetider og frister er til hinder for kvaliteten
i byggebransjen. Rask og effektiv produksjon kan imidlertid kombineres med god kvalitet når
det settes i system. Nordbohus sitt nye byggesystem er selvfølgelig i henhold til den nye revisjonen av teknisk forskrift, og mer til. Nylig har Nordbohus sine byggeledere vært på skolebenken i regi av Nordbohusskolen og lært hvordan de nye forskriftene skal overholdes i praksis gjennom solid bygging. I Nordbohus foregår selve byggingen av huset for det meste på tradisjonelt vis på byggeplass med håndverkeren i sentrum. For at kvaliteten skal bli optimal er vi avhengig av de beste håndverkerne. Vi trenger folk som kjenner vårt byggesystem og som går god for at arbeidet er i tråd med Nordbohus sin visjon: Våre kunder skal være våre beste selgere. Det gir trygghet for god kvalitet på håndverket både for kunden og oss som leverandør.

KVALITETSMØTET
Før bygget kles igjen innvendig med panel eller plater på veggene må vi ha et viktig møte. Kvalitetsmøtet. Da skal du, byggeleder og håndverkerne gå igjennom arbeidet som vi har gjort
så langt. Et tips er å ha med kamera og ta bilder. Det bør nemlig bli lenge til neste gang huset ditt står med synlig isolasjon igjen, og bilder fra byggeprosessen er moro å ha. I tillegg kan det være greit med et bilde av hvor vannrørene går. Da slipper du å kjøre en spiker i vannrøret når
du skal henge opp storbildet av svigermor i nyhuset.

DEL 6 - OVERTAKELSE OG GARANTITIDEN

Overtakelsesmøtet er en viktig formell milepæl både for kunde og boligleverandør. Overtakelsesmøtet representerer et juridisk skille ved at ansvar og risiko for boligen overføres mellom partene. Det er derfor viktig at det blir tatt en grundig gjennomgang og befaring av boligen for å kontrollere at alt er i henhold til formelle krav og avtaler. Rutinene som skal følges under befaringen er beskrevet i kjøpekontrakten og i egen innkalling til overtakelsesmøtet. Innkallingen sendes fra Nordbohus til kunden en måned før overtakelsen.

FERDIGATTEST
Ved overtakelsen skal det foreligge en ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra kommunen. Kunden skal se dokumentasjon på dette før overtakelse av boligen. Det er ikke tillatt å bo i en bolig dersom ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ikke foreligger. Alle aktørene (graverentreprenør, murerfirma, Nordbohus m.fl) leverer en kontrollerklæring som er kommunens grunnlag for utstedelse av ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. En ferdigattest fra kommunen bekrefter at boligen er bygd i samsvar med gjeldende vedtak og regelverk. Husk at også egeninnsats (ildsted, kjøkken med mer) må være utført før ferdigattest kan utstedes.

ETTÅRSBEFARING
Gjennom kontrakten og ”Bustadoppføringslova” er boligleverandøren forpliktet til å innkalle til en ettårsbefaring. I Nordbohus har vi rutiner som sikrer at vi utfører dette uoppfordret. Rutinen er mye den samme som ved overtakelsen, at man gjennomfører en befaring og noterer eventuelle merknader i en protokoll med frist for utbedring. Noe av hensikten er å gå over ting som kan ha kommet i ”ulage” som følge av naturlige bevegelser og krymp i treverk. Treverk er tross alt et levende materiale.

MELD FRA INNEN RIMELIG TID
Etter dagens gjeldende forbrukerlovgivning for nye boliger så har kunden fem års reklamasjonsrett. I praksis betyr dette at boligleverandøren er forpliktet til å utbedre eventuelle skjulte feil og mangler som måtte bli oppdaget innen utløpet av femårsfristen. Det er da svært viktig at kunden melder inn oppdagede feil til boligleverandøren umiddelbart, slik at eventuelle nye følgeskader kan unngås. Dersom man unnlater å gi beskjed innen rimelig tid kan det medføre at man mister retten til å få feilen utbedret kostnadsfritt.

BRUK BOLIGEN RIKTIG
En bolig inneholder i dag flere tekniske installasjoner, og krever aktiv bruk og vedlikehold. En stor del av reklamasjonene skyldes feil bruk eller manglende vedlikehold. I de fleste slike tilfeller vil ikke produktgarantier og reklamasjonsfrister gjelde. Vi anbefaler derfor alle våre kunder å sette seg godt inn i brukerveiledningen for boligen. Alle kunder får en brukerveiledning under overtakelsesforretningen. Denne inneholder blant annet dokumentasjon og bruksanvisninger til alle tekniske installasjoner, og tips for riktig bruk av boligen. Et godt eksempel er det balanserte ventilasjonsanlegget. Dette må man lære seg bruken av, og det er svært viktig at ventilasjonsanlegget aldri blir slått av. Slår man av ventilasjonsanlegget så får ikke boligen tilført tilstrekkelig frisk luft, og fukt blir ikke ført ut av boligen. Dette kan medføre skader på boligen som ikke vil falle inn under reklamasjonslovgivningen på bakgrunn av feil bruk. Les derfor bruksanvisningen, og bruk boligen riktig. Da bør alt gå strålende bra.